Quả thực, việc lựa chọn giữa mua nhà hay thuê nhà khi ở Mỹ không phải là một câu hỏi dễ trả lời.

Các điểm khác biệt khác giữa thuê và mua nhà ở Mỹ

Thuê nhà hay mua nhà ở Mỹ suy cho cùng cũng chỉ là một lựa chọn về lối sống và khả năng tài chính của mỗi gia đình. Thuê nhà có nghĩa là anh/chị sẽ không bị ràng buộc bởi bất kỳ trách nhiệm lâu dài nào. Mặt khác, việc sở hữu một căn nhà sẽ đem lại cảm giác ổn định và một phần nào đó là sự gắn bó với cộng đồng tại nơi sinh sống. Dưới đây là những khác biệt chính khác giữa hai lựa chọn này.

Việc mua bất động sản nhà ở tại Mỹ vốn không nên được coi là một dạng đầu tư, nhưng chủ sở hữu của các bất động sản này hoàn toàn có thể trông đợi tài sản này tăng giá theo thời gian và mang lại số tiền lớn hơn so với giá trị phải bỏ ra từ ban đầu. Ngoài ra, nếu lựa chọn các khoản vay có lãi suất cố định, anh/chị sẽ không cần phải quá lo lắng về những biến động về kinh tế có thể ảnhh hưởng đến lãi suất.

Ông Greg McBride, Giám đốc Phân tích Tài chính của Bankrate, cho biết: “Lợi ích của việc sở hữu nhà tại Mỹ không phải một sớm một chiều mà cần tích luỹ trong thời gian dài”.

“Việc gia tăng giá trị tài sản trong dài hạn rất có thể sẽ khoả lấp chi phí hàng tháng của nhà đầu tư khi thanh toán khoản vay thế chấp và nó còn có thể là sự bù đắp các chi phí phát sinh khác như thuế, bảo hiểm, các hoạt động tu bổ, sửa chữa…”

Một yếu tố khác mà người mua nhà cũng nên cân nhắc là các ưu đãi về thuế. Nếu kê khai chi tiết các giao dịch thay toán khoản vay hàng tháng, người mua nhà có thể được khẩu trừ một số khoản thuế liên bang. Tuy nhiên, do tính phức tạp trong quy định từ Sở Thuế vụ Hoa Kỳ hay IRS, việc khẩu trừ thuế liên bang từ các khoản thanh toán thế chấp sẽ được đề cập chi tiết trong một bài viết khác.

Tuy nên được cân nhắc nhưng các khoản khấu trừ trên không nên là yếu tố quyết định việc mua một bất động sản nhà ở thay vì đi thuê, bởi chi phí cho việc thuê nhà có thể bằng hoặc thấp hơn chi phí sở hữu nhà sau thuế. Bên cạnh đó, các quy định về thuế bất động sản còn phụ thuộc vào địa điểm, thành phố, tỉnh bang mà anh/chị đang sinh sống.

Những ngôi nhà cần được sửa chữa và bảo trì xuyên suốt quá trình sử dụng và khi thuê nhà, những chi phí đó thường thuộc trách nhiệm của người chủ cho thê. Ví dụ, trong một căn hộ, nếu hệ thống HVAC Heating, Ventilation, and Air Conditioning) hoặc tủ lạnh bị hỏng, chủ nhà phải có trách nhiệm sử chữa các hư hỏng này.

Tuy nhiên, với tư cách là chủ nhà, bạn sẽ buộc phải chi trả cho các hư hỏng kể trên – và các chi phí này sẽ tăng cao đối với những căn nhà có tuổi đời lên đến vài chục, thậm chí là hàng trăm năm, một điều khá phổ biến tại Mỹ. Và vì việc bảo trì bảo dưỡng các hệ thống này là bắt buộc tại Mỹ, hãy tính đến những chi phí này khi đánh giá xem anh/chị đã đủ khả năng để sở hữu một căn nhà hay chưa và nhớ kiểm tra hiện trạng căn nhà thật kỹ trước khi xuống tiền để không phải tốn thêm chi phí để sữa chữa các hư hỏng cho người chủ cũ để lại.

Luật tiểu bang và liên bang đều không yêu cầu chủ nhà phải mua bảo hiểm cho bất động sản, nhưng những đơn vị cho vay thế chấp thường yêu cầu loại bảo hiểm này khi bạn mua nhà. Tùy thuộc vào từng tỉnh bang, anh/chị cũng có thể được yêu cầu mua thêm bảo hiểm thiên tai. Chi phí cho bảo hiểm nhà ở có thể khá cao, đặc biệt ở những khu vực có thời tiết khắc nghiệt như Florida, tỉnh bang này là nơi đang gặp khủng hoảng nghiêm trọng về bảo hiểm nhà ở.

Đối với người thuê nhà, việc mua bảo hiểm lại là một lựa chọn tương đối thông minh, bảo vệ tài sản cá nhân trong các tình huống bất trắc như trộm cắp hoặc hỏa hoạn và cung cấp một số bảo vệ trách nhiệm pháp lý. Và quan trọng nhất, bảo hiểm cho người thuê nhà thường rẻ hơn rất nhiều so với bảo hiểm bất động sản.

Mua nhà ở Mỹ có khó không? Các quy định pháp lý cần nắm khi muốn mua nhà ở Mỹ

Sở hữu căn nhà ở Mỹ là đều đáng quan tâm hiện nay của công dân Việt Nam, bởi vì xu hướng hiện nay các bật phụ huynh cho con đi du học Mỹ rất lớn tại Việt Nam. Do đó vì thể sở hữu căn nhà ở Mỹ là thuận lợi cho việc sinh sống và học tập. Ngoài ra bởi vì khi công dân Việt Nam mua nhà Mỹ cũng sẽ an tâm bởi các lý do sau đây:

Tính minh bạch và sự ổn định của việc mua nhà Mỹ  là yếu tố then chốt nhất thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư toàn cầu.

Nếu như tại Việt Nam, điều kiện để gia tăng giá trị của bất động sản cần phải phụ thuộc phần lớn vào sự phát triển cơ sở hạ tầng, thì đối với một quốc gia đã có hệ thống hạ tầng phát triển đồng bộ từ lâu như Mỹ, các Chủ đầu tư và Nhà đầu tư sẽ có thể nắm quyền chủ động nhiều hơn trong việc thúc đẩy nâng giá bất động sản của mình.

Sẽ là một cơ hội vô cùng lớn đối với các nhà đầu tư Việt Nam muốn mua nhà Mỹ khi đất nước Mỹ sở hữu một nền văn hóa ưa chuộng thuê nhà. Điển hình tại khu vực Manhattan, giá thuê trung bình của một căn hộ trong 6 tháng đầu năm 2019 là 4.190USD/tháng và luôn trong tình trạng “nóng”. Từ báo cáo của RentCafe – chuyên trang cho thuê bất động sản tại Mỹ. Giá thuê nhà Mỹ trung bình trên toàn lãnh thổ đã đặt mức tăng thêm 3,2%.

Khả năng tăng giá và tính thanh khoản cao là yếu tố quan trọng để quyết định mua nhà ở Mỹ.

Giá nhà đất ở Mỹ luôn tăng trưởng ổn định trong suốt thời gian qua. Ngay cả đối với những thị trường sôi động như Florida, San Francisco, Boston, New York. Tuy nhiên một số khu vực khác, hiện nay đang xu hướng tăng nhanh như Tampa, Dallas. Không chỉ vậy, nhờ tỷ giá đồng dollar, các nhà đầu Việt hoàn toàn có thể yên tâm về bảo toàn giá trị tài sản đầu tư.

Và yếu tố khác biệt lớn của thị trường bất động sản Mỹ tạo nên sức hút mạnh mẽ đối với nhà đầu tư nước ngoài chính là quyền sở hữu tài sản vĩnh viễn và thủ tục pháp lý rõ ràng, nhanh chóng. Hệ thống pháp luật về bất động sản của Mỹ bảo vệ mạnh mẽ quyền lợi người mua, không phân biệt công dân Mỹ hay người nước ngoài.

Từ các yếu tố trên, có thể nhận thấy cơ hội và tiềm năng rất lớn của thị trường bất động sản tại Mỹ, tuy nhiên, các nhà đầu tư cũng cần cân nhắc lựa chọn đơn vị tư vấn uy tín để đạt được kết quả thuận lợi và hạn chế rủi ro.

Tại Mỹ, tùy thuộc vào các điều luật và tình hình của mỗi bang sẽ có các phương thức mua nhà Mỹ khác nhau. Nhưng nói chung, sẽ có 3 phương thức như sau:

Quy trình Mua nhà Mỹ vô cùng chặt chẽ và đảm bảo lợi ích tối đa cho cả người mua và bán

Không có sự khác biệt nhiều về mặt pháp lý giữa công dân Mỹ và người ngoại quốc mong muốn  sở hữu nhà Mỹ

Văn kiện ràng buộc (Binder): Sau khi người mua thương lượng đồng ý vè giá cả, Văn kiện ràng buộc sẽ được thiết lajao và đây cũng là hợp đồng tiên khởi trước ngày chính thức đóng hồ sơ mua bán nhà. Thời hạn của Văn kiện ràng buộc là từ lúc người mua viết chi phiếu đóng tiền cọc cho đến ngày thực sự ký kết hợp đồng. Đây là văn kiện bao gồm những thông tin tên người mua và bán, địa chỉ ngôi nhà, giá bán thỏa thuận cùng với nguồn tài trợ cho vay tiền khác.

Hồ sơ mua bán nhà (Closing sale contract): Đây là hồ sơ bao gồm mọi giấy tờ liên quan đến người mua nhà ở Mỹ, hợp đồng mua ở Mỹ, thông tin người bán và các loại giấy chứng nhận cần thiết khác. Hồ sơ mua bán nhà được dùng để trao đổi và ký kết giữa 2 bên dưới sự chứng kiến của luật sư 2 bên mua bán nhà. Hồ sơ này được thiết lập tại một công ty làm hồ sơ mua bán nhà tại Mỹ hay còn gọi là Công ty lập văn tự (Title Company)

Điều khoản xác nhận chủ quyền sẽ giúp người mua nhà Mỹ lấy được một bản báo cáo về lịch sử chủ quyền của ngôi nhà hay còn gọi là title report. Luật sư sẽ là người kiểm tra kỹ lưỡng để xem xét và truy ra tất cả các vấn đề liên quan đến căn nhà để bảo bảo quyền lợi tối đa cho người mua.

Mua bảo hiểm văn tự và bảo hiểm liên đới (liability insurance) là 2 cách để người  mua nhà Mỹ  bảo đảm cho mọi rủi ro có thể xảy ra đối với ngôi nhà của mình trong tương lai.

Một số vấn đề về thuế khi mua nhà Mỹ

Cũng như các loại thuế khác của nước Mỹ, thuế tài sản hay thuế bất động sản tại Mỹ được chi phối bởi Luật thuế liên bang và tiểu bang. Ở một số khu vực, người sở hữu bất động sản có thể sẽ chi trả thêm một số loại thuế và phí khác như thuế phát triển hạ tầng (mello-roos), phí hiệp hội dân cư (HOA). Thuế liên bang áp dụng đồng nhất trên toàn lãnh thổ Mỹ. Trong lúc đó, mỗi tiểu bang có một luật thuế riêng, nhưng nói chung thì chỉ trừ một vài tiểu bang đặc biệt, hầu hết các tiểu bang đều có các loại thuế và mức thuế tương tự như nhau.

Tại Mỹ, khi  mua nhà Mỹ  hoặc bất động sản thương mại, người mua không phải trả thuế mua bán chuyển nhượng. Tiền thuế phải chi trả không có sự chênh lệch giữa giao dịch bằng tiền mặt và chuyển khoản và cũng không có sự khác nhau giữa công dân Mỹ và người ngoại quốc.

Nên có chuyên gia về thuế hỗ trợ trong quá trình mua nhà Mỹ

Người mua sẽ chi trả các loại lệ phí thủ tục cho công ty dịch vụ pháp lý chuyển nhượng (escrow). Các loại lệ phí này sẽ vào khoảng 0.5% giá bán (ví dụ nếu mua căn nhà khoảng 300.000 USD, người mua cần trả phí 1.500 USD)

Thuế nhà đất ở Mỹ vào khoảng 1-5%/năm. Theo thống kê 2018 của công ty nghiên cứu dữ liệu bất động sản Attom Data Solution,  hiện nay bang Texas là nơi có mức thuế nhà đất thấp nhất Hoa Kỳ.

Thuế lợi tức liên bang lẫn tiểu bang vào khoảng từ 12-20% lợi nhuận ròng (Net Income, tức là tiền thuê nhà trừ cho tất cả chi phí). Nếu người mua nhà nhưng không cho thuê, căn nhà không tạo ra thu nhập thì không phải chịu khoản thuế này.

Nếu người mua vay tiền ngân hàng, thì lãi suất tiền vay sẽ được trừ vào lợi nhuận thu được; do đó số tiền đóng thuế sẽ thấp hơn.

Về thuế đối với người bán nhà, người mua không phải đóng thuế khi chuyển nhượng; nhưng người bán, ngoài chi phí thủ tục khoảng 0,5% trên giá bán, sẽ còn phải đóng khoản thuế lợi tức, nếu như có lãi.

Có vài mức thuế lợi tức, tùy thuộc vào hoàn cảnh người bán và đặc điểm tài sản kinh doanh. Nói chung vào khoảng 12-18% trên giá trị lợi nhuận ròng (net profit - tức giá bán trừ cho chi phí mua bán và tất cả chi phí bảo trì, sửa sang, cải tạo trong suốt dòng đời của tài sản này).

Những khu vực nên mua nhà tại Mỹ

6 thành phố đáng đầu tư nhất tại Mỹ

Mua nhà ở California: Charlotte, Bắc California

Giá nhà trung bình: 248.811 USD/căn

Nổi bật nhờ nền kinh tế đa dạng và thị trường việc làm vững mạnh, thị trường bất động sản Queen City mang lại lợi nhuận đáng tin cậy. Giá trị nhà tại thành phố Charlotte, phía bắc bang California đã tăng trung bình 4%. Chỉ riêng trong năm 2019, giá trị nhà tại đây đã tăng 5,8% và giá bán tăng lên đến 10%.

Các chuyên gia tin rằng, với nền kinh tế phù hợp và khả năng chi trả tương đối ổn định, thành phố này sẽ còn tiếp tục phát triển trong thời gian tới.Trong số 25 thị trường hàng đầu nước Mỹ được các chuyên gia của Zillow phân tích, đây là nơi duy nhất được dự đoán có nền kinh tế vượt mức mong đợi trong năm 2020.Khi chọn Charlotte là thị trường dự kiến sẽ hoạt động tốt hơn năm ngoái, Hiệp hội Bất động sản Hoa Kỳ đã nhấn mạnh vào khả năng chi trả, đặc biệt là so với các thành phố ven biển tốn kém.

Giá nhà trung bình: 328.110 USD/căn

Địa điểm tiếp theo có mặt trong danh sách là một cái tên đến từ Nam California. Thành phố Charleston luôn tự hào với những ngôi nhà chứa đựng nhiều dấu tích lịch sử và những con đường lát đá cuội. Ngoài ra, nơi đây cũng được tổ chức phi lợi nhuận Urban Land miêu tả là “một viên ngọc nhỏ với tiềm năng khổng lồ”.

Đó là một sự miêu tả phù hợp với thành phố duyên dáng phía nam bang California này. Các nhà phân tích thị trường cho rằng giá nhà nơi đây sẽ còn tiếp tục tăng lên bởi nguồn cung có hạn.

Theo giám đốc điều hành của một hiệp hội môi giới địa phương, trong năm 2019, thị trường nhà đất tại thành phố Charleston đã đạt mức tăng trưởng kỷ lục. Phân khúc thị trường cao cấp đã bùng nổ trong những năm gần đây, chứng kiến sự tăng trưởng hơn 50% kể từ kỳ khủng hoảng kinh tế năm 2009.

Nếu bạn đang có ý định mua những ngôi nhà với giá phải chăng, Charleston có lẽ không phù hợp. Tuy nhiên, nếu bạn có ý định đầu tư bất động sản, nơi đây có thể là một mỏ vàng.

Giá nhà trung bình: 233.148 USD/căn

Các báo cáo gần đây cho thấy mật độ thị trường nhà ở tại Dallas đã tăng mạnh. Đó là minh chứng cho thấy vùng Bắc Texas đã có những chuyển biến tích cực.

Mặc dù một số người nghĩ rằng thị trường nhà ở tại nơi đây vẫn được định giá cao, nhưng xét theo những yếu tố khác như việc làm, dân số đông và các quy định về xây dựng ít gây tranh cãi thì nơi đây vẫn là mảnh đất tiềm năng cho các chủ đầu tư.

Năm ngoái, trang dữ liệu bất động sản Zillow đã dự đoán giá nhà tại Dallas sẽ tăng 4,5% trong năm 2020. Điều đó khá tốt đối với thị trường được đánh giá là ổn định.

Houston là thành phố đông dân nhất Texas và là thành phố đông dân thứ tư tại Hoa Kỳ. Theo ước tính nhân khẩu Hoa Kỳ năm 2012, thành phố có 2,16 triệu dân cư trong một diện tích đất 599,6 dặm vuông Anh.

Giá nhà trung bình: 284.246 USD/căn

Thành phố Raleigh đã và đang được hưởng lợi từ việc đổi mới các khu vực xung quanh. Tỷ lệ việc làm liên quan đến công nghệ tại thành phố phía bắc Carolina này chỉ xếp sau Thung lũng Silicon và San Francisco trên toàn lãnh thổ nước Mỹ.

Được đặt tên là thị trường bất động sản nóng thứ 2 bởi Viện đô thị Urban Land, Raleigh và các khu vực lân cận Durham luôn có dân số trẻ và nguồn nhân lực dồi dào. Do đó, giá trị nhà ở tại nơi đây đã tăng 50% trong suốt thập kỷ qua. Zillow dự đoán giá nhà ở tại thành phố phía Bắc Carolina sẽ tăng 4% trong năm 2020

Giá nhà trung bình: 184.322 USD/căn

Giá nhà tại San Antonio trong năm 2019 đã tăng tới 8,9% so với năm trước đó, theo Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên Bang Mỹ. Vì vậy, nơi đây có thể coi là một thị trường đầy tiềm năng để đầu tư.

Thành phố đang đẩy mạnh việc xây dựng các tòa nhà cao tầng, căn hộ cũng như mở rộng các lối vào trung tâm thành phố. Nhưng điểm mạnh lớn nhất mà các nhà đầu tư có thể dựa vào đó là sự kết hợp giữa khả năng chi trả và tăng trưởng.

Ông Jack Inselmann, Giám đốc khu vực tại Metrostudy, cho biết San Antonio có thể là thị trường bất động sản duy nhất tại Hoa Kỳ có giá nhà dưới 200,000 USD. Với mức giá trung bình thấp và nền kinh tế ổn định, nơi đây đang ngày càng thu hút được những người có ý định mua nhà vùng ven ngoại ô.

Trong 6 thành phố trên, các thành phố ở texas có giá nhà rẻ hơn so với các thành phố còn lại nếu so sánh nhà chất lượng ngang ngang nhau.

ĐỂ ĐƯỢC TƯ VẤN MIỄN PHÍ VUI LÒNG LIÊN HỆ

Hotline: 0933 766 177  Ms. Liến ( zalo/viber)

Email: [email protected]

Theo dữ liệu từ Cục Thống kê Dân số Hoa Kỳ, tỷ lệ sở hữu nhà ở của người dân Mỹ trong quý IV/2023 là 65,7% – điều này có nghĩa là 2/3 người Mỹ là đang trực tiếp sở hữu nhà ở. Trong khi đó, khoảng 1/3 dân số còn lại cũng đang tăng tốc trong việc tìm kiếm cho mình một căn nhà, đặc biệt là trong bối cảnh lãi xuất thế chấp đang ở mức thấp kỷ lục.

Mặc dù vậy, lạm phát tại Mỹ đang neo giá nhà ở mức khá cao. Do đó, nhiều người dân Mỹ, đặc biệt là những người nhập cư mới đến đã lựa chọn thuê nhà và tiếp tục chờ đợi các điều chỉnh từ thị trường bất động sản. Tuy nhiên, giá nhà thuê tại Mỹ cũng đang có dấu hiệu tăng nhanh trong thời gian trở lại đây, do đó đây cũng không hẳn là một lựa chọn “kinh tế” hơn so với việc mua nhà.

Vậy ở thời điểm hiện tại, nên lựa chọn thuê hay mua đứt một căn nhà khi mới đến Mỹ? Dưới đây là một số so sánh nhỏ để anh/chị dễ dàng lựa chọn.